来源:半岛综合官网登录 发布时间:2024-01-30 16:57:52
编者按:2023年,是中国经济在三年疫情后的第一年,身处诸多外部环境和内部发展的压力,但经历艰难,我们更应坚定信心。
在谷底,走向上的路。观点新媒体继续策划和推出年度系列报道——“谷底一年”,以求全面与深刻聚焦在困难时期里,优秀企业群体的坚强与坚韧,它们遭遇坎坷,心向美好。
与此同时,我们亦将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖,从他们的角度,解读中国经济与行业未来发展。
她是ESR董事总经理,业务管理与投资(香港),也负责即将上市的REITs工作,最近投入到繁忙的REITs前期路演工作中。
曾瑞华曾履职于中金、凯德等有名的公司,从资本、商业到物流地产,她从不依赖经验与习惯,享受探索和新鲜感。
跳脱出习以为常其实对普通人是一个很大挑战,曾瑞华坦言之前对资产的了解并不充分,这恰恰是她现在认为重要的:“真正深入去了解资产,了解客户的真实需求,建客户要的产品。”
不设限的人生,或许也正如她所说的一样:“我不是单纯找份工作,而是在找一个未来我可以待5-10年甚至更久,可以一起打拼的地方。”
2019年,也是ESR集团(“易商”或“ESR”)的上市筹备期, “我觉得我依旧很的认同沈总(ESR集团联合创始人兼联席首席执行官沈晋初)未来的想法,还有他的一些理念,让我相信可以共同把易商带去一个更高位置”,仅仅是喝了杯咖啡聊了三小时,曾瑞华便做出了加入ESR的决定。
她告诉我们,ESR永远是看未来5-10年的发展所做的布局,仓储物流其实慢慢的变成了一个基础设施,也是中国未来5-10年可以发展的方向。
ESR 是由新经济驱动的亚太区最大不动产管理公司,以及全球第三大上市地产投资管理公司,总资产管理规模约1,500亿美元。其网络遍布亚太区的主要经济体,包括中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚、印度、新西兰及东南亚,占亚太区生产总值95%以上,亦正逐步扩大在欧洲及美国的业务覆盖。目前ESR已在香港、新加坡、韩国、日本、澳大利亚等地先后发行13支REITs,在全球长期资金市场具备丰富的REITs经验。
曾瑞华眼中的ESR,是一家极包容、有远见的公司,能够给自己空间施展才华。
“沈总愿意让我们去尝试一些新的东西,为什么ESR可以有好的成绩,是因为大家都会想一些新的方法怎么把自己的产品做得更好。”比如在2021年在香港葵涌买第一个ESR项目,把一个旧冷库改造成香港第一个绿色数据中心;紧接着在2022年,ESR以约52.57亿港元投得葵涌冻仓储存及物流中心,后引入华懋作为合作方。
曾瑞华不是风风火火的性格,温润却很有力量,语速不快,娓娓道来。我们注意到作为一位新加坡人,她的普通线的期望,她用了简单的四个字:“韬光养晦”,思索片刻后,她补充:“做好自己,然后期盼更好的未来。” 这次ESR设立公募REIT, 主要是为了进一步深耕中国,并打造一个完善的基金管理平台;因此,中航易商仓储物流基础设施REIT会是ESR在中国第一支REIT,以后还有别的资产(例如产业园,消费类资产等)可以放进去这个平台。
ESR的故事,从富莱德开始,而作为中航易商仓储物流基础设施REIT发行负责人的曾瑞华也带领ESR回到梦开始的地方。
此次申报的中航易商仓储物流基础设施REIT的底层资产是江苏富莱德昆山物流园的一二三期,就项目区位而言,均位于长三角的核心区域,靠近沪宁高速出入口及上海绕城高速出入口,可方便到达上海市区、苏州市区及周边主要城市。
据曾瑞华介绍,这三个项目都是沈晋初的创业之作,富莱德一期抓住了2010-2020这黄金10年的电商发展红利期,租户由亚马逊转变为菜鸟、京东,也让ESR注意到了消费类客户对仓储物流的巨大需求。富莱德三期,大概是全国在华东第一个多层坡道库,也引领了中国物流行业里对设计和容积率的标准。
作为中航易商仓储物流基础设施 REIT 的发起人,ESR 集团拥有庞大的管理资产规模和在建开发项目,可提供更加丰富的扩募储备资产。ESR 在中国管理超过 190 项资产,总资产管理规模为 308 亿美元,具备市场领先的运营管理经验。
曾瑞华表示:“本次REITs 发行后,ESR 根据未来的发展的策略及运营规划综合考虑REITs 的扩募。目前集团已选定一些资产,主要集中于华东及华南地区,建筑面积超300万平方米。”
沈晋初是带她走进物流地产的领路人,“我选工作的一个标准是我觉得要跟对老板,他带我走的方向我必须认同” ,她还表示,选择这份工作的背后原因,正是对沈晋初就未来市场5-10年发展趋势判断的认同。
“ESR一路来的理念或布局都是偏向于华东、华南这些长三角和珠三角的一些地方,策略与同行是有点不一样的。”她从富莱德项目开始引入,慢慢地过渡到企业整体的布局偏好,“消费”作为谈话的线索串联起每个小环节。
曾瑞华认为,未来5-10年在整个中国,长三角及珠三角两个区域会蒸蒸日上。物流行业,也走到了下一个阶段:好资产的整合,供需开始分级化。
企业的发展的策略端也很好地解释了ESR的布局偏好,从宏观数据方面同样可看出当下消费需求之高。
在年初疫情放开后,网上零售额占社会消费品零售总额的比重正一直上升,11月较1-2月提高4.8个百分点,这也说明居民愈发依赖线上购物的消费形式,同时网络零售的迅速增加推动了仓储物流的持续发展。
曾瑞华总结,华东、华南会有比较多的消费类租户,而且出口端及一些高科技产品都会把华东、华南 (包括大湾区)作为中心点。华北的未来供应较多,包括很多同行有一些项目在廊坊、天津、通州等地,她预计供应需要3-5年的消化期。华西的经济结构比较单一,因此消费的需求动力或不如华东、华南强。
“因为能看到未来的供应和需求在哪里”,她补充道,消费需求的驱动促使ESR选择重仓长三角和珠三角。
纵观江苏富莱德一二三期的租户行业分布情况,也可看到ESR对消费类租户的青睐。
快消费品、汽车均属于零售的范畴,电商类虽属于服务业,但也连接着客户的消费,而第三方物流机构,据她介绍,其终端或终端平台同样连接着各种消费类品牌。
事实上,对于这类型租户来说,对于仓储的需求主要聚焦在便捷性、分拣准确性等方面,为了能够更好的保证配送的时效性,他们也会更偏好于位置较好的华东、华南地区的仓库。因此富莱德项目的地理位置也符合消费类租户的偏好,这也达到了双向选择的目的。
近几年,促进消费的政策文件密集出台,很多文件都明确把扩大内需的着力点落在消费上,这也表明国家及地方层面把消费促经济摆在重要的位置。
如2023年中央经济工作会议指出,着力扩大国内需求,要激发有潜能的消费,扩大有效益的投资,形成消费和投资相互促进的良性循环。
在曾瑞华的立场看来,中国经济会持续回升向好,高水平质量的发展里,消费类客户是以后中国消费内驱动经济的重要来源,“我们也很希望参与中国消费驱动的经济。”
截至 2023 年 12月 1 日,富莱德昆山物流园存续租户均为企业租户,整体出租率为 93.86%,总租户共17个。
与其他同时期获受理的华泰紫金宝湾REIT、华夏深国际REIT的租户数量作对比(前者底层资产总租户为53个,后者底层资产总租户42个),中航易商仓储物流基础设施REIT的租户数量少于前者。
虽然租户数量较少,但从数据上可发现中航易商仓储物流基础设施REIT第一大租户的营收占比高,这也就从另一方面代表着其依赖于大客户的创收。
曾瑞华表示,在发行这只REIT的过程中,为实现租户多元化及风险分散化,主动将京东的租赁面积占比进行下调,由原来的33%下调至25%,这也是京东能接受的最低比例。
虽然此举看起来有降低租户粘性的可能,但她表示:“我们对客户的粘性是非常有信心的。”这一信心来源于京东对租赁富莱德项目的用途、业务模式以及对应的依赖性。
她指出,富莱德于京东而言,所发挥的作用主要是承配仓,且因有极速达的承诺,靠近市区的承配仓也就成为了必需品。虽然京东在昆山附近也有亚洲一号项目,但并不作为承配仓使用,以上都使得京东对富莱德物流园区的粘性增加。
曾瑞华指出,如果租户选择退租,留下的货架等设施需要租户自行拆除还原,但这部分装修的成本摊销所需的年限较长,企业在大多数情况下要与ESR有较长期限签约才可以完全分摊。
租户的选取上,ESR会偏向于选择国际大品牌的客户,其在中国可能只有唯一一个仓库,租户的稳定性及连续性均较强,自然而然也促进了租户与园区之间的高粘性度,企业退租的风险也相应降低。
租约长短方面, 她表示,3年、5年是通常的期限,但同时也有2+1的租约,“这个1是指到了第三年,租户有权选择是否续租,但应该要依据当时经济条件对租金进行上调才可续约。”
多样化的租约方式不仅有利于匹配不同的租户,灵活的租约方式也同样保障了ESR的盈利。
探讨的种种,隐藏在字里行间的是曾瑞华对富莱德一二三期项目的信心,这也印证了“ESR是做品质,而不是做量”。
资产的可持续发展方面,ESR在2020年港股上市后首次颁布了ESG 2025发展蓝图,从那时起开始了绿色发展长路。
“我们一些私募基金的合作伙伴如股权基金和养老基金,都对ESG很看重。”曾瑞华指出:“香港葵涌项目为什么能引入华懋作为合作伙伴?也是因为ESR的绿色ESG做得很好。”
不仅是合作伙伴的要求,招租的优势同样促使ESR不断深入可持续发展方面的布局。
她表示:“现在一些好品质的租户,如果园区没有绿色认证,不会选择签订租约。”招租不仅是园区方挑选租户,同样也是租户挑选园区的双向选择关系,“带有绿色标签的高标仓更加有助于增加租户与园区粘性度。”
回到富莱德一二三期项目本身,曾瑞华指出,虽然项目建设得比较早,但在当时应该是最绿、最好的项目,且都有相应的绿色要求。
此外,她提及目前新建项目都会有绿标要求,旧建项目则会在屋顶上铺满光伏,“我们ESR现在是整个中国最大的仓储物流屋顶都铺满光伏的公司。”
2022年11月21日,据ESR公告披露,旗下ARA与中国进出口银行联手设立10亿美元基础设施投资基金。该基金将投资于东盟国家的基础设施、包括可再次生产的能源在内的能源资源和信息通信等行业,同时还将着重关注可持续发展及环境、社会及管治标准(ESG)。
而2023年5月3日,ESR在ESG 2025发展蓝图有相关进展的基础上公布了ESG 2030发展蓝图,确立的目标包括建成1000兆瓦的屋顶太阳能发电装机规模,以及建立一项投资能力达2000万美元的ESR集团基金会计划。
以下为观点新媒体对ESR香港业务管理及投资董事总经理曾瑞华女士采访实录:
曾瑞华:沈总创业的2010-2020年是整个行业的黄金10年,当时是依附电商的迅速增加。这次发行公募REITs的三个项目(富莱德一二三期),其实都是沈总创业之作,2010年租户是亚马逊,而非京东、菜鸟等,主要是亚马逊第一个在中国的承配仓。
易商的故事是从富莱德一期开始的,也依附于这10年电商爆发性增长。我们正真看到,2015年后随菜鸟、京东崛起,亚马逊慢慢退出中国,ESR也培养了这些中国品牌的崛起,当亚马逊完美的退出中国时,京东菜鸟就接住他的位置了。
2020年到2023年疫情的时候,仓储物流发展得很好,因为大家不能出门,买东西都依赖网上。当时我们已看到对仓储物流的较大需求,开始转向消费类的客户。
疫情期间,中国每年可以租出100万平方米,每年租金有5~6%的增长。到了2023年走出疫情后,经济可能没有疫情之前的迅速增加,十四五规划后也倡导比较有品质的增长。
只要是有品质、ESG、绿色的增长,我们大家可以接受每年4~5%的速度。所以走出疫情后,整个经济发展形势的改变,使得仓储物流没有了以前爆发性的增长,到达稳定期。
整个中国会有不同,即华东、华南会有比较多的消费类租户,而且出口端及一些高科技产品都会把华东、华南 (包括大湾区)作为中心点。华北未来供应较多,包括很多同行有一些项目在廊坊、天津、通州等地,预计需要3-5年的消化期。华西的经济结构比较单一,因此消费的需求动力或不如华东、华南强。
ESR一路来,理念或布局都是偏向于华东、华南的,所以我们现在大概190多个资产中超过一半是在这两个区域。
观点新媒体:您提到主要发展华南和华东,华北和华西市场是否有比较大的压力?
曾瑞华:对,华北和华西有一些压力,但是华西有一些地方是有亮点的。比如说贵阳租赁做得特别好。我们在贵阳有一个项目的预租已满。
只不过是ESR关注点在华东和华南,我们在这里会更熟悉。其他区域如果有亮点,我们也是愿意去看。
观点新媒体:富莱德一二三期项目与租户是合作与竞争的关系,您怎么样看待租户的稳定性问题?
曾瑞华:大湾区、长三角等地是中国未来5-10年蒸蒸日上的两个区域,易商永远的看法都是未来5-10年。另一个想法则是如何布点、打造产品,这个是我们每次琢磨的地方。
一些同行的布局可能越多越好,以数量取胜。但易商从来不是,我们很在乎产品的品质及地点。在一个好的地点做一个好的产品,顺其自然这些资产就会随着经济的恢复或者转型同样达到一个非常好的效果。
易商是提供仓储物流的第三方,我们不会刻意规避一些客户,只要客户名声好、可付得上租金就可以进来。我们作为中立的第三方仓储物流公司,还是有一席之位的。
因为ESR是整个产业链的投融管退,从拿地开始做设计,到最后建好,当然建可能外包给承包商,但是建好了之后的租赁,是我们自己做。
从设计到租赁都是我们自己控制,最后是退出,我们会打造私募和公募的退出方式,所以这次发行公募REIT, 是易商完善整个“投,融,管,退”的产业链。
曾瑞华:发行一个新产品还是要经过一些磕磕碰碰的,不是发出来大家就会接受,会有一个波动阶段。
和投资者沟通的时候,跟他们说要调整好心态,因为第一REITs不是一个债的产品,所以其实是买了同股同权的股的产品,有波动的其实是正常的。而且,现在REITs在国内称为试点,还是有一些空间可以进步的。
从发第一只REITs到现在大概一年多,证监会、发改委、上交所、深交所都学到了很多东西,一直跟行业有沟通,一直在完善整一个完整的过程,所以我觉得整个趋势是往好的方向,不觉得低迷的市场会维持很久。
根据新加坡和香港的经验,过了波动时期后,大家会看清楚上市的产品情况。REITs是一个很简单的产品,不是投某一个企业。投REITs其实是看三样东西,一是基金管理人,二是底层资产,三是底层资产的管理者。
整个ESR旗下现在总共有13支上市的REITs,分布在新加坡、香港、日本、韩国、澳大利亚等, ESR都是这13支REITs基金管理人。但在内地,咱们不可以做基金管理人。
这次我们找中航基金合作,中航基金旗下管理了两只REITs,一只是首批公募REITs之一的中航首钢绿能REIT,另一只是首单光伏公募REIT中航京能光伏REIT,这两只REITs的表现都非常好,所以最终选择他们一起合作。
第二是底层资产,刚才提到富莱德一二三期项目,除了2023年都是保持95%甚至是满租的情况。2023年这么困难的一年,我们还是保持93%出租率,这个资产的品质是非常好。
第三,易商还是保持着资产管理者角色,用100%全资的资产管理公司继续管理三个资产。
推出的第一批REITs比较多基建类,这种不是产权类,普罗大众不能触摸和看到这些资产,很难产生共鸣。所以,消费类资产其实是很好的。
我觉得市场会好起来的,我不担心仓储物流,中国经济恢复了第一个受益的肯定是仓储,所以我一直跟很多投资者说,现在是低点买仓储物流的时机,他们也很认同。
曾瑞华:通常的期限是三年或五年,也有一定的可能2+1,就是到了第三年租户有权继续租约,但要按照信当时的经济条件。
不同的产品有差别,也有一些产品租约比较长,比如香港冷库项目,投资很大,工厂会签10年加10年。
曾瑞华:ESR投这一个项目,最初构想是做香港20年没见过的最好冷库,后一座是嘉里冷库二座,之后就没有了。
那时候华懋也想转型,觉得住宅和商业地产辉煌的时代已逝去了,想转型新经济,刚好看到ESR拿了这块地,也认同我们的想法,然后就投了30%。
我们现在也在谈合作,现在十四五规划提到每个一线座冷库,保障居民的需求和安全。
现在我们在主要的四大国家分布了大概100万平方米冷库项目,坚持做精,不是做多,在每一个国家都有一个非常标志性的项目。
曾瑞华:ESR其实非常少做定制仓的,现在主要的2~3个定制仓,有一个是在华南,跟我们签了10年。定制仓真的很少做,因为租户一旦退出,特别难找到替代。
我们比较注重市场化,项目建设的同时招租,比如说香港的7层冷库,其实已经跟很多大租户洽谈了,有两个有意向要参与。
曾瑞华:易商是我看过最包容,而且最有远见的一个企业。我们创始人沈晋初先生对市场未来5-10年的判断,我是非常认同的。
我自己选工作的一个标准,方向必须要认同。因为我不是找一份工作,是在找未来可以待5-10年甚至更久,一起打拼的一个地方。
我觉得易商是一个好地方,可以给到我们机会,而且包容性很大,能够尝试一些新东西。
这个企业为什么可以有这么好的成绩?是因为大家都会想一些新的方法,把自己的产品做得更好。